房东租客辛酸史凸显法律缺失

进入夏季,能与动辄30多度高温天气一争高下的,还有房屋租赁市场的火爆。伴随毕业季、入学季的到来,房屋租赁市场也进入到每年的旺季。

然而,房屋租赁市场繁荣的背后,却是各种乱象屡见不鲜,当事人权益受损无处维权。由于缺乏法律规范,监管难以落实,已严重制约我国房屋租赁市场的进一步健康发展。如何实现住有所居居有所安,拿什么来保护居住者的合法权益,成为眼下的棘手问题。

有消息称,住建部目前正在制定房地产交易管理条例,其中计划用专章规定房屋租赁的相关内容,尤其是规范自然人之间的租赁关系。近日还有媒体报道称,地方立法也将出手房屋租赁领域,比如,北京市将积极推进房屋租赁条例立法,保障住房租赁当事人的合法权益,严厉打击群租行为。

然而,业内人士近日在接受《法制日报》记者采访时指出,部门规章也好,地方立法也罢,都仍有很多局限性,仅仅依靠这种脚疼医脚头疼医头的方式,难以解决当前房产租赁市场的种种乱象,出台国家层面的房屋租赁立法,才是解决问题的根本途径。

租赁市场乱象丛生

家住北京的唐先生万万没有想到,会因为租房而惹上官司。他更没料到,今年生日当天他将以原告的身份走上法庭。

唐先生告诉记者,为了方便孩子上学,他在今年5月通过一家中介公司在北京朝阳区幸福二村附近找到一处三室一厅的房子,当天就付了5000元的定金,双方说好在6月5日前签合同。6月4日晚,唐先生与房东以及中介公司签订了三方合同,合同约定起租日为7月1日,相关款项于6月30日前付清。

合同签订没两天,6月7日,房东就要求唐先生支付房款。第二天,唐先生就按照要求通过银行转账支付给房东4.8万元的租金。但是,没多久他就接到了中介公司的通知,房东要求解除合同,理由是他的租金付晚了。

情急之下,唐先生要求与房东见面,但是房东避而不见。给房东拨打电话,却发现自己被置于黑名单。让他更意外的是,有一天他在中介的陪同下来到出租房时竟然发现,房子已经租给了两名外国人。唐先生随即打电话报警。

“但是警察对此也并没有什么好的解决方式,就是让我跟中介商量解决。但中介那边也拖着,说没法说服房东。我根本不知道找谁来解决这个事情。”事后,唐先生了解到,房东之所以违约,就是觉得之前与他签的合同价格太低,于是单方面违约,将房子租给了出价更高的新租客。

更让他无法接受的是,这个新租客竟然也是这家中介公司介绍给房东的。“我们当时跟新租户说,这个房子是我们租的,但他说自己是房东的朋友,暂时借住的,可让他联系房东,他又说没有房东的电话,随后指着身后的中介对我说,他知道房东的电话。显然,这个新租户跟中介是认识的。也就是说,中介跟房东一起糊弄我。但是对于中介这种行为,我只能很气愤,却没有任何办法,也不知道去哪里维权。”

纠缠多日无果,唐先生诉至法院,要求房东返还5000元定金以及承担违约责任。案子定于今年12月开庭,开庭日正好就是他的生日。

为租房打起了官司,唐先生的遭遇并不鲜见,而记者在之后的调查中发现,作为相对弱势的一方,租客的各种辛酸比比皆是。有的被房东随意终止合同,缩短租期,却拿不到相应的违约赔偿；有的住着好好的却被要求涨房租；有的则遭遇黑中介,被骗走押金却投诉无门；还有的则要忍受中介的各种霸王条款,比如重复缴纳中介费用,即便是所承租的房子还没有到期。

与此同时,即便是相对处于强势的房东,在出租房子的过程中也并不省心。北京的周女士就因为把自己的房子租给了一个“不靠谱”的租客而整天不得安生。“刚租的时候呢,嫌我们家客厅的灯太暗。我和我老公一商量,一个灯确实没多少钱,换一个吧。现在住了一年了,又要交房租了,他又说床垫太软,睡着不舒服,要换。沙发太脏,也要换。你嫌床垫软,我换了,后面的租户嫌硬,我怎么办!而这些中介根本就不管。”

相比周女士的闹心,还有很多房东更加有苦难言,不但赚不到房租,还会付出金钱的代价。比如,租房遇到不靠谱的中介,中途就跑路了,结果只能损失房租自认倒霉。再如,把房子不明所以地交给了黑中介,房子明明到期了,中介却并不通知租户,房东只能自己去收房,有时甚至会闹到派出所,但也只能不了了之。

一位房东告诉记者,现在自己手里有两套闲置的住房,但是因为之前两套房子都遭遇了各种不顺利,已经不打算把房子出租了。“除非是租给熟人,否则宁愿空着。实在是操不起这个心!”言语间透出了无奈。

法律滞后掣肘发展

目前,我国获取房产的途径,已经由主要依靠购买新建一手房或者二手房,慢慢转向靠租赁来获得房屋的使用价值。之所以会出现这种现象,北京市法学会不动产法研究会副会长、清华大学法学院党委副书记程啸教授分析原因有二:首先,房价太高,导致不是所有来城市的人都有能力购房,只能租房。其次,城市土地资源是稀缺的,因此新建商品房也成为了稀缺资源,购房不再像以前那么方便。但是很多人主要工作和生活的区域还都在城市中心区域,就只能通过租房来获得房屋的使用权。

一方面,房屋租赁需求越来越大,另一方面,房屋租赁市场的种种乱象不但由来已久,现在更是愈演愈烈。“想解决这些乱象,就必须加快房屋租赁立法进程。我国的房地产立法,在之前是关注房屋的买卖,尤其是新建商品房的买卖,那么今后的立法重点则可能要转向房屋租赁这块儿。”程啸认为,房屋租赁立法尤其应该关心的是自然人之间的租赁。作为普通老百姓,本身在租房的时候就处于弱势地位,而现在法律又没有进行必要的干预,缺乏相应的规范,已经不适应现在获得房屋使用权的这种多样化的需求。而随着人口流动的增加,让所有人去买房不但不现实,还将束缚人口的流动,不利于经济社会的发展。

房屋租赁立法必要性如此之大,但与之不相匹配的是,我国房屋租赁立法却严重滞后,已经阻碍了市场的健康快速发展。

“目前房屋租赁现行法律规范远远不够。”中央财经大学法学院院长、北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长尹飞接受采访时介绍说,对于房屋租赁,我国目前在法律规范上主要有两个层面:一是法律层面上的合同法以及现行的城市房地产管理法。第二个层面是2010年最高人民法院出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》。此外,还有2011年2月开始施行的住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》。除此之外,对于房屋租赁,再无其他国家层面的专门规定。

“法律已经不能适应目前房屋租赁市场的发展状况,这些加起来是远远不够的。”尹飞具体指出,首先,合同法中专设租赁合同一章,里面虽然有很多制度设计,但是由于合同法的一个基本思路是以商事合同为主,因此在很多制度上强调的是商事行为,而房屋租赁大多是民事行为。此外,从经济地位上讲,房屋租赁中的承租人地位相对较弱。但目前法律对承租人的保护还很欠缺,在配套制度设计上也很不全面。其次,1995年出台的城市房地产管理法虽然有专门针对房屋租赁的规定,但仅仅只有4条,且主要内容还都是为了加强管理。

呼唤立法顶层设计

人口的流动性、房产的稀缺以及房价的不断高涨,这些都让房屋租赁成为大势所趋。与此同时,想租房子的人租不到,有房子的人不敢租。

“必须要结合我国当前房地产租赁的实际特点,从国家层面出台立法,确立基本的制度和规则,再由地方立法进行因地制宜的具体规定。如果只是小修小补,零敲碎打,头疼医头,脚痛医脚,不能解决根本问题。”程啸认为,对房屋租赁进行立法,实际上就是要对房屋租赁进行系统全面的梳理和研究,把已有的制度规范起来,因此,在顶层设计上必须要有一个宏观的取向。

“从源头到末尾,要把房屋租赁整个流程都规范起来。包括立法中的价值取向以及现有的规定哪些能用、哪些不能用,都需要进行考量。这些都不是地方立法能解决的,最终只会导致投诉无门,维权无望。”程啸说。

尹飞也认为,立法的顶层设计最为重要,尤其要把如何保障公民居住权作为首要问题加以认真研究和考量。“房屋租赁立法的核心目的应该是鼓励租赁。大规模的人口流动,全靠商品房解决问题是不现实不可能的,而且过早地让流动人口买房就会固化人口流动,劳动力资源就无法匹配市场需求。以德国为例,目前有超过50%是通过租赁解决居住问题。”

而一些立法理念的及时调整也是必要的。比如,出于一些传统观念,现实中仍有很多普通民众认为,购房才是比较稳妥的居住方式,也因此出现过“丈母娘推高房价”的现象。而现在,应当让老百姓逐渐接受租房作为实现居住权的主要方式。

尹飞指出,过去我们强调的是要让居者有其屋。实际上,现阶段更应该提供多层次的产权制度来解决居住问题。在长期的大规模人员流动和城市化进程中,如何解决这些流动人口的居住问题需要进行科学考虑。因此,不可能也不应该再继续坚持居者有其屋这种理念。因此,在房屋租赁立法的顶层设计中,应围绕如何落实保护居住权进行,而不应过分强调居者有其屋,应强调的是居有所安,这个“安”,一个是安居,即能安安稳稳地居住下去,另一个就是安全。

国家公权力的角色定位等一些重点问题必须在房地产租赁立法中予以关注和体现。“实际上,房屋租赁是公法和私法交织的一个特殊地带,不是单纯的一个民法和意思自治的问题,还会涉及到一些国家的管制行为。所以,公权力应当适当介入房地产租赁领域。甚至对于一些违法行为可以直接用刑法加以处置。”程啸说,在房屋租赁的规范中应当侧重保护弱者,也就是说国家需要从法律层面上对处于弱势地位的承租人进行保护,对于房屋中介机构进行更严格的规范和管理。目前房地产中介机构的各种欺诈违法行为横行,在很大程度上就是相关立法欠缺、监管部门没有充分履行监管职责所致,这对于未来我国房屋租赁市场的发展极为不利。

此外,房屋租赁立法中的一些难点问题也必须予以关注,比如买卖不破租赁原则的具体落实、房屋租赁权登记的法律效力、最短租赁期限的规定、租金管制、租赁合同解除、出租人以及承租人的法律责任等问题,都需要通过立法进一步细化和明确。“这样将有利于提高房屋的利用程度,促进租赁市场的健康发展。”程啸说。

尽快落实租赁备案

在程啸看来,房地产租赁立法有几种可能性路径:一种是出台专门针对房地产租赁的立法,“但目前看来这种可能性不大”。还有一种,就是对城市房地产管理法进行修改,专门对租赁作出规定,然后出台配套的行政法规、具体的部门规章,最终形成一个权威的体系。此外,目前民法典正在审议征求意见中,其中也应当对房屋租赁问题加以考虑。

但这几种立法途径显然是远水解不了近渴。程啸说,尤其是在现实中,一遇到房价快速上涨,房屋买卖市场和租赁市场就容易出现问题。这其中,现行城市房地产管理法中规定的房屋租赁备案登记制度未能具体贯彻落实是重要原因之一,租赁权无法通过稳定可靠的方式公示出来,购房者没有办法通过公示来了解房屋的租赁情况,既不利于保护善意购房人的合法权益,也不利于维护承租人的利益。

那么,在立法暂时无法快速出台之际,为了稳定租赁市场,促进市场健康快速发展,应该采取什么样的措施?尹飞认为,落实房屋租赁登记备案制度是当务之急。

实际上,关于房屋租赁登记备案制度,我国早已有明文规定。据了解,《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。第二十三条规定,违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。

但是这些规定在实践中却一直没有顺利落地。出于避税等目的,很多出租人都不会去主动备案。有些地方虽然对房屋租赁进行备案,但是作为当地综治部门管理流动人口的一种举措,即便进行了备案登记,到住建部门也查不到相关情况,同样也起不到公示的效果。

“落地难究其原因,一是法律规定得仍很模糊,到底是登记还是备案,法律并没有说清楚；二是这一制度与买卖不破租赁等制度没有联动；三是到底由谁来具体执行也没有明确。”尹飞认为,这些内容都需要进一步明确,因为如果不通过备案公示出来,就会导致承租人的很多权利被规避掉,影响交易安全。

尹飞认为还有一个关键问题就是,这个制度对于老百姓来说,没有动力去执行,应该鼓励老百姓主动去做这件事,通过财税等多种配套制度就可以解决这一问题。比如,与公积金中心联手,规定租赁合同可以作为提取公积金的依据,支取的金额以实际支出为准或者出台市场指导价格作为支取公积金标准,以此作为对承租人的一种激励。比如,规定房租可以用来作为个税减免扣除的依据。“总之,就是要综合运用财税手段进行配套,激励大家去做这件事,以便使房屋租赁登记备案制度顺利落地。”尹飞说。